1. ВНУТРЕННИЙ ГОРОД
INNERE STADT
1-й район Вены, Внутренний город, является историческим центром австрийской столицы. До момента сноса городских стен все остальные районы считались предместьями. Его население – 16 306 человек.
Однако поскольку данный округ является туристическим центром, а также располагает большим количеством офисов, здесь трудятся более 100 000 человек. Внутренний город граничит с районами Леопольдштадт, Ландштрассе, Виден, Мариахильф, Нойбау, Йозефштадт, Альзергрунд. Через этот округ проходят 1-я, 2-я, 3-я и 4-я линии венского метро.
Внутренний город считается самым дорогим и эксклюзивным районом Вены. На многочисленных пешеходных улочках располагаются элитные бутики, рестораны, кафе. Округ предлагает немалое количество элитной недвижимости: около 1 700 домов, возведенных до 1919 года. Участков, пригодных для застройки, здесь практически нет, поэтому все строительные проекты представляют собой реновацию существующих зданий (например, Palais Hansen Kempinski Vienna, Palais Principe, Hotel Park Hyatt Vienna и др.). В 60-е годы XX века население Внутреннего города составляло около 35 000 человек, однако в связи с ростом цен на аренду жилья многие были вынуждены покинуть его.
Тем не менее спрос на квартиры в 1-ом районе остается высоким, поэтому в настоящее время эта проблема решается путем использования всех доступных помещений (например, мансард) под строительство жилых площадей.
Также мэрия заботится об улучшении внешнего вида Внутреннего города, его озеленении и благоустройстве, о чем свидетельствуют, например, проводимые в данный момент реконструкционные работы вокруг площади Шведенплац.
Стоимость квадратного метра жилой площади во Внутреннем городе колеблется от 7 до 15 тыс. евро, а цена квадратного метра пентхаусов достигает 25 тыс. евро. Согласно статистическим данным, спрос на гарсоньерки в настоящее время снизился в пользу двух- и трехкомнатных квартир.
Внутренний город – это культурный, исторический и туристический центр Вены, внесенный в список всемирного наследия ЮНЕСКО, что делает его привлекательным для потенциальных покупателей недвижимости.
Сосредоточение основных достопримечательностей (собор Св. Стефана, Музей естествознания, Музей истории искусств, галерея Альбертина, Дворец правосудия, Парламент, Ратуша, храм Тесея, Императорский театр, Государственная канцелярия, церковь Миноритов, церковь Св. Михаила, Хофбург), а также наличие таких престижных и дорогих торговых улиц, как Кернтнерштрассе, Кольмаркт и Грабен, обеспечивают круглогодичный туристический поток во Внутренний город. Число проживавших в этом районе в 2017 году составило 2 762 168 человек (для сравнения: в 2010 году – 1 978 827 человек).
2. ЛЕОПОЛЬДШТАДТ
LEOPOLDSTADT
2-й район Вены, Лео-польдштадт, расположен между Дунаем и Дунайским каналом. Площадь округа составляет 19,27 км², население – 104 946 человек.
На сегодняшний день Леопольдштадт является одним из самых модных и динамично развивающихся районов. За время существования его облик сильно изменился. Сейчас округ представляет собой сочетание исторических зданий (соборы, театры) и современных строений (таунхаусы, магазины, жилые дома). Следует отметить, что застройщики и инвесторы устремились в этот район после открытия нового университетского комплекса Венского экономического университета, состоящего из кампуса, библиотеки и учебного центра (размер инвестиций составил около 492 млн евро), так как возникла острая необходимость в жилых площадях, пригодных для сдачи в аренду обучающимся здесь студентам.
Леопольдштадт богат объектами бизнес-класса с удачным расположением. В связи с модернизацией окрестностей Пратера (расширением сети общественного транспорта, перестройкой Выставочного центра, строительством Конгресс-центра) район привлекает большое количество бизнесменов, желающих разместить здесь офисы своих компаний.
Расположенный в Леопольдштадте Северный вокзал также играет важную роль в развитии района и привлечении сюда дополнительных инвестиций. Несмотря на историческую ценность этой части города, ее потенциал позволяет строить новые объекты (например, комплексы Campus Austria и Marina-Tower). Леопольдштадт является также семейно-ориентированным районом, поскольку имеет довольно развитую образовательную и развлекательную инфраструктуру. Учитывая вышеперечисленные факторы, стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке составляет около 5 200 евро, на вторичном – около 3 800 евро.
Располагающиеся здесь выставочный комплекс Messe Wien и Конгресс-центр помогают развивать деловой туризм Австрии. Многочисленные достопримечательности (большие городские парки Пратер и Аугартен, Парк аттракцио-нов, знаменитая фарфоровая фабрика с 300-летней историей Porzellanmanufaktur Augarten, Музей современного искусства, стадион «Эрнст Хаппель» и др.) обеспечивают стабильный туристический поток круглый год. Число проживавших в этом районе в 2017 году – 1 873 493 человека.
3. ЛАНДШТРАССЕ
LANDSTRASSE
3-й район Вены, Ландштрассе, расположен в центральной части города и имеет площадь 7,42 км², его население составляет около 91 800 человек.
Поскольку это один из центральных районов австрийской столицы, его отличает сочетание огромного количества исторических достопримечательностей, зеленых и пешеходных зон, красивых жилых домов и офисов. Значительную часть Ландштрассе занимает так называемый Дипломатический квартал, в котором располагается более 20 консульств и посольств разных стран (в том числе и посольство РФ). Одной из особенностей района является развитая транспортная инфраструктура. Здесь расположен крупнейший транспортный узел Вены – Wien Mitte (две линии метро, электрички, региональные поезда и аэроэкспресс САТ).
Ландштрассе – густонаселенный район города. Согласно статистическим данным, число его жителей за последние годы значительно увеличилось (для сравнения: в 2011 году в округе проживали 83 955 человек). Это отразилось на рынке недвижимости, создав спрос на жилые помещения.
Сейчас на одного жителя района в среднем приходится 42 м² жилой площади. На данный момент на территории Ландштрассе находится более 3 900 зданий, из них более 10 % построены после 1991 года. При этом район продолжает развиваться, предлагая новые участки, пригодные под строительство. Стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке составляет около 5 300 евро, на вторичном – 3 800 евро.
Ландштрассе – исторический район Вены, богатый многочисленными достопримечательностями и архитектурными памятниками. Среди них – дворец Бельведер, Концертный зал Вены, улица Ландштрассер Хауптштрассе, Академический театр, дома Хундертвассера, дворец Шварценберг, Венский городской парк и многие другие. Это обеспечивает району стабильный туристический поток круглый год. Число проживавших в 2017 году – 1 634 872 человека.
4. ВИДЕН
WIEDEN
4-й район Вены, Виден, – один из центральных округов австрийской столицы. Его общая площадь составляет около 1,8 км², численность населения – 33 263 человека. Исходя из соотношения площади и количества населения, можно утверждать, что Виден является достаточно густонаселенным районом.
Транспортная инфраструктура округа сильно развита: помимо наземного транспорта, через территорию района проходят 1-я и 4-я линии метро. Особенностью Видена является то, что здесь находится 11 скверов, но при этом зеленых насаждений в районе не так уж много по сравнению с другими округами. В последнее время население района стабильно растет (для сравнения: в 2011 году в округе проживал 30 541 человек), что оказывает влияние на рынок недвижимости. Более 50 % зданий в Видене – жилые дома. Таким образом, согласно статистическим данным, средняя площадь квартир здесь составляет около 84 м², а на одного человека приходится около 48 м² жилой площади. Квадратный метр жилья на первичном рынке в Видене оценивается в среднем в 5 400 евро, на вторичном – в 3 900 евро. После 1991 года здесь было возведено всего 72 здания, поскольку район не может предложить большого количества земельных участков, пригодных для строительства.
Немаловажную роль в аспекте формирования рынка недвижимости играет Венский технический университет, располагающийся на территории округа. Значительное число студентов повышает спрос на жилье, сдаваемое в аренду.
Стоит отметить привлекательность района для туристов. Согласно статистическим данным, в 2017 году общее количество гостей, останавливавшихся в Видене, составило 690 268 человек.
Основные достопримечательности находятся на границах округа: Карлсплац, дворцовый комплекс Бельведер, рынок Нашмаркт и многие другие. Район обладает уникальной атмосферой: модные кафе и бутики гармонично сочетаются с постройками XVIII века.
5. МАРГАРЕТЕН
MARGARETEN
5-й район Вены, Маргаретен, ранее входил в состав округа Виден, но в 1861 году был выделен в отдельный район по причине социально-экономических различий. Позднее южная часть округа была отдана району Фаворитен. На сегодняшний день Маргаретен имеет общую площадь 2,01 км², его население составляет 55 407 человек.
Маргаретен ранее был рабочим районом, сегодня значительную часть его населения составляет средний класс. Округ отличается большим количеством муниципальных домов с уютными двориками, где часто можно увидеть кафе или рестораны. В Маргаретене насчитывается около 1 900 жилых домов, 160 из них были построены после 1991 года. Спрос на квартиры в данном районе превышает предложение, поскольку внутри второго венского транспортного кольца – Гюртеля – Маргаретен считается самым доступным по цене на недвижимость округом. Так, согласно рыночным исследованиям, стоимость жилья на первичном рынке в Маргаретене составляет порядка 4 600 евро за квадратный метр, на вторичном – 3 700 евро. Как правило, квартиры в округе имеют достаточно большую площадь (в среднем 64 м²), на одного жителя приходится около 34 м² жилой площади.
Население района стабильно растет: еще в 2011 году его число составляло 52 753 человека, что положительно сказывается на рынке недвижимости Маргаретена. Ожидается, что в 2020-м и последующих годах 5-й район Вены будет переживать новый «скачок» развития в связи с продлением 2-й линии городского метро.
На территории округа нет большого числа исторических достопримечательностей. Среди имеющихся выделяются кинотеатр Filmcasino и площадь Маргаретенплац. Однако благодаря своему местоположению и близости к центру города квартиры в этом районе пользуются большим спросом как среди потенциальных покупателей недвижимости, так и среди туристов. Число проживавших в 2017 году – 550 493 человека.
6. МАРИАХИЛЬФ
MARIAHILF
6-й район Вены, Мариахильф, – один из самых маленьких по территории округов австрийской столицы. Его площадь составляет 1,45 км², население – 31 864 человека.
Через Мариахильф проходит самая крупная торговая улица Вены – Мариа-хильферштрассе, которая строилась с целью соединить императорский дворец Хофбург с летней резиденцией Габсбургов – Шёнбрунном. Сейчас эта улица является настоящей Меккой шоппинга.
Изначально район формировался как деловой центр. Однако возможности для строительства в Мариахильф очень ограничены. В частности, на территории округа насчитывается около 1 140 жилых зданий, из которых 120 были построены после 1991 года. Жилые дома сосредоточены в основном в южной части района. Многие старинные здания были отреставрированы, что дало возможность использовать их в качестве апартаментов, баров, ресторанов и т. д.
Эксперты рынка недвижимости считают, что жилье в данном округе переоценено: стоимость квартир на первичном рынке составляет около 5 300 евро за квадратный метр, на вторичном – около 3 850 евро. Следует отметить, что средняя площадь квартир в Мариахильф – около 78 м², то есть на одного жителя округа приходится около 41 м² жилой площади.
Это один из самых оживленных районов Вены. Помимо Мариахильферштрассе, здесь находятся Театр-ан-дер-Вин, Раймунд-театр, а также Дом моря. На границе районов Мариахильф и Виден расположен известный городской рынок Нашмаркт. Разнообразные традиционные и современные бары и рестораны этого округа прекрасно подходят для проведения досуга, что привлекает сюда множество гостей и туристов. Число проживавших в 2017 году – 697 329 человек.
Продолжение в след. номере.
По материалам MKR Real-Consulting GmbH
Фото: pixabay
