Написать      

Налоговые новости

Кто действительно выиграл от налоговой реформы 2009 года?

Кто платит какой налог на зарплату?

Тот, кто зарабатывает в месяц более 1205 евро брутто или чей облагаемый налогом доход составляет 11000 евро в год (для работников – 11950 евро), платит налоги. Кто до налоговой реформы не должен был платить налоговые удержания из зарплаты - так называемый Lohnsteuer, тот ничего от нее не выигрывает. Больше всего выигрывают зарабатывающие 5750 евро (брутто) в месяц. Благодаря измененным налоговым ставкам они смогут получить в год на 1350 евро больше.

Что это означает на практике?

Рассмотрим следующую ситуацию: служащий, женат, его супруга также работает, зарплата-брутто составляет 2850 евро, 9-летняя дочь посещает группу продленного дня, которая обходится в 2000 евро в год, 19-летняя дочь является студенткой. По сравнению с прошлым годом в этот раз у служащего останется на 2163,28 евро больше. Если бы его брутто-зарплата составляла 5950 евро, то при тех же условиях осталось бы на 2930,64 евро больше. И напротив, женщина, работающая на неполную ставку, зарабатывающая 850 евро (брутто) в месяц и проживающая с безработным мужем и детьми, один из которых также посещает группу продленного дня, а другой учится в университете, сможет сэкономить за счет реформы только 458,20 евро.

Налоговые ставки
Зарплата (брутто)                              Годовой доход (брутто)   Налоговые ставки
в месяц  (в евро)                (в евро)                                 с 2009 года           до реформы
До 1200                                 до 11000                                               0%                          0% до 10000
1200 – 2570                                          11000 – 25000                                      36,50%                   38,33%
2570 – 5750                                          25000 – 60000                                      43,21%                   43,60%
более 5750                                           более 60000                                         50%                        50% с 51000

Таким образом, работники, получающие в месяц до 2570 евро, оказались в результате реформы в числе проигравших, что нельзя сказать о работниках с зарплатой, превышающей эту сумму.

Рекламные расходы арендодателя при пустующих квартирах

Рекламные расходы – это затраты, которые служат для  получения или сохранения доходов. В случае, если предназначенные для сдачи в аренду квартиры простаивают,  арендодатель не получает дохода. В такой ситуации возникает вопрос  о том, как с налоговой точки зрения рассматривать расходы, связанные с пустующим объектом.
Расходы подразделяются на три вида:
– издержки, которые возникают перед первичной сдачей в аренду (vorweggenommene Werbungskosten);
– издержки, которые возникают после первичной сдачи в аренду (например, в течение срока, пока не нашелся следующий квартиросъемщик);
–  издержки, которые возникают после окончания сдачи в аренду (дополнительные рекламные расходы).
Рекламные расходы считаются дополнительными лишь в том случае, если арендодатель решил полностью прекратить свою деятельность по сдаче в аренду. Для того, чтобы списать эти расходы, необходимо доказать их взаимосвязь с окончанием деятельности. Однако, если издержки не связаны со сдачей недвижимости в аренду, их невозможно списать как дополнительные рекламные расходы. Это касается, к примеру, расходов на ремонт квартиры после последнего арендатора, в которой сам арендодатель планирует в дальнейшем проживать.

Арендодатель должен доказать намерение сдать объект в аренду

Ситуация в первых двух случаях более сложная, так как списать расходы на рекламу можно только, если удастся доказать свое намерение сдать объект недвижимости в аренду. Решение начать таковую деятельность или продолжить ее должно быть очевидно окружающим.
Намерение сдачи в аренду необходимо зафиксировать в соглашениях, обязывающих арендодателя действительно сдать объект в наем. Если арендодатель помещает в газету объявления о сдаче квартиры в аренду лишь изредка, между отдельными объявлениями оказываются большие временные интервалы, то серьезность его намерений оказывается под вопросом. Равно как и в случае чрезмерно долгого безрезультатного поиска арендатора, если наймодатель не готов изменять условия аренды или снизить арендную плату.

Вычет издержек, которые возникают перед первичной сдачей недвижимости в аренду

Если арендодатель помимо аренды квартиры подумывает о ее продаже, это может негативно сказаться на списании издержек, которые возникают перед первичной сдачей недвижимости в аренду. Если в газетах одновременно с предложением об аренде печатают объявление о продаже, то намерение сдачи в аренду не считается явным и в списании данного вида расходов отказывают.
И наоборот, если квартира долгое время сдавалась в наем, а затем  арендодатель в течение длительного периода не может найти арендатора, то параллельный поиск покупателя не скажется на возможности списывать расходы на рекламу.

"Частное" имущество общества с ограниченной ответственностью

Налоговая инспекция с особенным вниманием проверяет недвижимые объекты обществ с ограниченной ответственностью, созданных с целью „сдачи в аренду и использования земельных участков“ („Vermietung und Verwertung von Grundstucken“). Действительно, не все объекты могут считаться имуществом общества. В таком случае шикарную квартиру исполнительного директора финансовое ведомство может причислить к непроизводственной области, а это повлечет за собой весьма  неприятные последствия.
Общество с ограниченной ответственностью и частная сфера абсолютно не совместимы. Однако, некоторые OOO (GmbH), цель которых, согласно уставным документам, „сдача в аренду и использование земельных участков“, покупают объекты недвижимости исключительно по вкусу совладельца, который одновременно также является исполнительным директором. Возможно, что объект еще и перестраивается по его пожеланию, а уже затем сдается внаем этому же директору. Финансовые органы теперь усиленно проверяют подобные случаи, чтобы выяснить не относится ли имущество компании скорее к категории «непроизводственного».
Финансовые органы при проверке обращают большое внимание и на внешний вид здания: не особенно ли оно представительно или не построено ли оно полностью в соответствии с жилыми потребностями совладельца компании. Также проверяется, возможно ли этот объект в нынешнем его состоянии сдать внаем третьим лицам. В большинстве случаев это не составляет проблемы. Таким образом, «непроизводственным» имущество признается только в исключительных случаях. Однако, вилла, обставленная дорогой мебелью, может вызвать определенные подозрения.
Если недвижимое имущество компании все-таки признают «непроизводственным», то расходы на приобретение облагаются 25-процентным налогом на доход с капитала (KESt). Если для возведения здания был использован заемный капитал, то налогом на доход с капитала облагается также и выплата кредита (проценты). А затраты, связанные с этим объектом недвижимости, не будут рассматриваться как производственные расходы предприятия.
Пример: При покупке и последующей реконструкции мансардной квартиры возникли издержки в размере 4 млн. евро. Из них 1,5 млн. евро заплатила компания, а 2,5 млн. евро  были взяты в кредит. Если эту квартиру финансовое ведомство квалифицирует в качестве непроизводственного имущества, то придется заплатить 375 тыс. евро налога на доход с капитала, тот же налог на доход с капитала на средства, полученные в кредит, будет равномерно распределен на срок погашения кредита.
Арендная плата, внесенная совладельцем компании, не будет рассматриваться как доходы общества с ограниченной ответственностью. А при продаже объекта по прошествии 10 лет после покупки не придется платить налог с дохода от продажи.
Указание: Если вы приобретаете недвижимость для совладельца общества и адаптируете ее соответствующим образом, всегда обращайте внимание на следующее: квартира должна выглядеть так, чтобы ее смогли использовать и третьи лица. Однако прежде чем предпринимать какие-либо шаги, лучше всего проконсультироваться у налогового советника.